近年来，为进一步提升城市形象，改善城市环境，推进城市化进程，市政府相继出台了相关政策，极大的推动了城中村改造步伐，而城中村改造所涉及建设项目绝大多数都是重大建设项目，大部分投资额都达到几百万元，过千万、亿元的项目也经常见。抓好城中村改造税收管理，对税收收入的持续稳定增长能够起到积极的推动作用。但城中村改造税收因其以村居为主体以及自身的特点，涉及到方方面面的实际利益，这部分税收管理非常复杂。为此，该区地税部门结合重大项目建设税收管理要求，通过认真调研，对城中村改造涉农商品房税收管理进行了有益的探索与尝试。
一、城中村改造涉农商品房销售的基本模式
一是低价供房。对符合条件的安置分户，可享受固定面积的优惠价。如海曲东路居委对新建生活区规定，拆迁户按楼层平均价格750/㎡计价，享受90㎡的定额优惠。安置分户按楼层平均价900/㎡，享受90㎡的定额优惠，超面积部分，按市场价计算，实付楼价款按楼层系数补差。
二是房屋产权调换。即拆一还一，以全部拆迁户补偿的平均值置换一处标准户型楼房。如秦楼街道湖西头村规定对符合一定条件的住户以拆迁一户标准房（4--5间）兑换约110平方米左右的住宅楼一处。按建设成本换算成现金价值约为130000元左右。
三是货币补偿加低价供房。这一类拆迁安置采用的是对拆迁户的房屋和宅基地进行打价，直接以现金方式付给拆迁户。拆迁户按自已的实际情况决定是否购买安置住房。
四是对外销售。对本村居不符合安置分户条件的购房户以市场价供房，对分房超标准的安置户以市场价格补齐差价；将部分空余房屋即以"小产权房"的形式对非本村居的购房者以市场价发售。根据区域和楼层不同，价位约在1500元/㎡--2800元/㎡左右，高于成本价，低于同地段房地产公司开发的楼盘价格。
二、城中村改造涉农商品房销售的税收政策依据
以村居为主体进行的城中村改造涉农商品房销售，在取得土地的环节主要以划拨方式取得土地使用权。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。这些条件，虽然有别于房地产开发经营，但最终都实现了不动产权的销售和转让。对其取得的销售收入征收营业税，完全符合《营业税暂行条例》和《实施细则》等相关税收法律规定。另外，从事旧城改造涉农商品房销售项目开发，实质上也是一个生产经营的过程，从这个角度讲，在进行城中村改造的村居委已不单纯是一个法人，也是一个生产经营组织者，从税法角度来看具备纳税人资格。
三、城中村涉农商品房税收管理的具体措施及成效
一是按照分类管理、和谐规范的思路，关注民生，保护失地农民的合法权益。从助推社会主义新农村建设和构建和谐社会的角度，实行"权益置换、标准扣除、推定收入"城中村涉农商品房税收管理办法，即对拆迁与安置分户售房以成本核定收入，按扣除权益标准后的余额逐户进行核定征收。（1）权益置换。确定可扣除权益土地面积：按照《土地管理法》对村民宅基地分配的政策规定，确定分户安置与老年房安置的可扣除权益面积。（2）标准扣除。分户安置与老年房安置：依据日政发[2007]38号文确定可扣除权益土地面积为：分户面积45平米×4口=180平米；分户面积45平方米×3=135平方米；老年房45平米×2口=90平米;拆迁安置：拆迁安置权益土地面积为拆迁占用实际土地面积。（3）推定收入。1.确定年度区间的单位面积开发成本：由该区地税部门根据不同开发建设年度，土建成本和政府部门收取的规费项目，核定年度单位面积开发成本。2.还原土地成本价格：按照不同年度区间同土地级别地域内的住房类土地基准地价。推算出城中村改造项目单位楼房面积的土地成本价格。土地成本价格还原计算公式：（改造项目土地总面积﹡住房类土地基准地价）/改造项目总建筑面积。3.推定应税售房收入：核定的开发成本加还原的土地成本价格乘以超权益标准销售面积，计算出合理的推定售房收入。推定收入公式：（建筑成本+各项规费+土地成本价格）*超权益标准面积=推定应税收入。权益置换、标准扣除、推定收入的税收管理，按可扣除权益标准面积余额推定应纳税售房收入，根据村居分配方案逐户进行换算。
二是按照社会综合治税的管理运行模式，实现源头控管、过程监控，增强税源监控能力，确保税源不流失。（1）推行"村财镇管"模式，通过经管站加强对旧城改造项目的财务监控，将村居旧城改造涉及的资金流动和经济效益全部纳入监控，督促村居严格财务管理，正确核算收支项目，依法依率计提核算税金，及时向税务机关办理申报事宜。（2）按照"先税后证"模式，对房地产管理部门和土地部门严格执行国税发[2005]89号通知精神，在办理房地产权属登记时，按照规定，要求当事人出具完税（或减免税）凭证或地税发票，对于未出具完税（或减免）凭证或地税发票的，不得办理权属登记。同时实行定期信息交流制度，实行部门信息共享。（3）突出地税各部门主管职责，对土地基准地价、规费收取标准数据均以有关职能部门的规定或确认数值为准，由征收分局进行审核确认。对不论是预收款项还是销售收入要求一律使用税务部门统一印制的预收款专用收款凭证和专用发票，由税务机关实行以票控税。
三、城中村涉农商品房税收管理的初步成效
城中村改造税收管理，既要规范涉税管理，又要充分考虑到社会的和谐和稳定。该区地税部门将城中村改造税收各个环节都纳入了监控，合理计算出计税依据和应纳税额，做到了有理、有据，规范了涉农商品房涉税行为，堵塞了税收管理漏洞，维护了税法的统一性与严肃性，有力地支持了新农村建设，促进了社会的稳定与和谐。该办法自2007年下半年实行以来，共控管55个村居重大建设项目90个，项目投资9.5亿元，72个单项施工单位，实现并入库税款1100万元。
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