随着城市范围的快速扩大，许多原本位于市郊的村落被纳入到了城区当中，在城区中形成了一片片"城中村"。"城中村"的税收征管成为新时期税收征管难题。为此，该区地税部门在城市"城中村"改造过程中，创造性地对拆迁项目采取了分类征收、宽严结合的征管方式，不仅解决了"城中村"改造项目税收征管方面存在的难题，确保了地方税收的增长，而且有效支持了"城中村"农民的拆迁安置工作，改善了农民居住条件，美化了城市环境。
一、 "城中村"改造凸显税收难题
目前市区范围内共有56个"城中村"，其中有46个在东港区。我市目前"城中村"改造和农户拆迁安置工作，主要由各"城中村"的村（居）委组织负责实施。村（居）委采取的方式一般是先对本村宅基地进行统一规划，然后将其分为两部分进行开发建设。其中的一部分土地用于建设村民拆迁安置楼，房子建成后，按照市政府政策，村民可按每人45平方米宅基地的标准进行置换，免费在新楼中得到住房。而另一部分土地，则进行商品房项目开发，村（居）委用从中实现的开发收益补贴拆迁安置楼的建设成本。
2007年我市开始着手"城中村"改造，全年共试点实施了两个"城中村"改造项目。为减轻农民拆迁住房的建设负担，市政府出台了《关于加快"城中村"改造实施意见》，对"城中村"农民拆迁安置房建设过程中所涉及的城市建设配套费、拆建管理费和与之相关的一切行政性收费都予以免除。2007年我市"城中村"改造项目进展很顺利，通过改造，过去的"城中村"已换了新颜。但从税收管理的角度考虑，以村居为主体进行的城中村改造项目，虽然有别于房地产开发经营，但最终都实现了不动产权的销售和转让（村居提出申请--发展计划委员会批准立--规划建设委员会批准开工许可--工程项目完工验收--产权分户）。对其取得的销售收入征收营业税，完全符合《营业税暂行条例》和《实施细则》等相关税收法律规定。另外，从事旧城改造项目开发，实质上也是一个生产经营的过程和房地产开发过程，从这个角度讲，在进行城中村改造的村（居）委已不单纯是一个法人，也是一个房地产开发公司，从税法角度来看具备纳税人资格。目前涉及城中村改造项目过程中，主要有建筑营业税、销售不动产营业税、印花税、土地增值税。但由于以村居为主体进行的旧城改造项目又具有其自身的特点，因此它比房地产企业管理更复杂，工作更要细致。
（一）从地方政府方面讲：为老百姓提供一个安定、和谐、文明的居住环境，推进城市化进程，加快经济发展，是政府的基本职能之一。地方政府是城中村改造项目的推动主体，具有单方的主导意向，应该能够最大限度的协调好各方利益关系，搞好项目的落实推进。由于没有一套成熟的模式参照，所以目前出现了"一村一情、一事一议"的现状，为税收征管带来新的课题。
（二）从地税基层征收部门方面讲：城中村改造项目涉及到的应税行为蕴含着潜在、可观的收入增长点，但如果严格按照相关税收政策去落实，无论是协调部门采集信息、调查取证、落实入库都有很大的协调难度和阻力。
（三）从目前开发主体（村居）角度讲：在城市化建设进程中大量集体土地被征用，后续开发和可利用的土地资源锐减，意味着村集体资产也在逐步减少，这个过程是不可逆也不可停止的。所以各村（居）也想借城中村改造的机会实现集体经济的二次发展，完成一定的经济积累。由于城中村改造多采用先建设后拆迁，先补偿后收益的模式，而且旧城改造中涉及营业税、印花税、土地增值税、城建税及附加等多个税种，税负率约8-9%，税负较高，尤其是低价供房和货币补偿加低价供房，开发主体承担了前期投入巨大资金成本，没有实现预期收益，甚至亏损，因此对税收管理是能逃则逃、能推则推，多采取消极抵制的态度，法律意识淡薄。
二、分类管理"城中村"改造税收
针对拆迁安置住房税收存在的问题，该区地税部门多次到拆迁户家中、村（居）委、建设部门进行详细的摸底和了解。在充分了解情况后，从进一步减轻农民拆迁安置住房的建设负担、加快农民住房条件改善，并在"城中村"改造的同时促进税收增长的角度考虑，决定对"城中村"农民拆迁项目采取分类管理、宽严结合的税收征管方式。
区地税部门开发了《"城中村"税源管理监控平台》，专门用于辖区内"城中村"建设项目的税收征管。通过监控平台，对辖区内"城中村"建设项目的立项、建设施工、安置分配（销售）整个过程实施了监控，对"城中村"项目销售类别（拆迁安置、对外销售及其他）的具体信息、 数据做到了心中有数。依据监控平台和税管员提供的"城中村"改造项目数据，对辖区内的"城中村"改造项目实施了分类征管：对建设的楼房，若属于按日照市规定农民用宅基地面积直接置换用于拆迁居住的安置房，则对其不征收房地产销售营业税；对于"城中村"项目改造过程中同期的其他商品房项目，对其建设、销售过程中的建筑营业税、销售营业税等实施全程监控，确保税款应收尽收。
三、"城中村"税收管理取得的成效
城中村改造税收管理，是一项政治性非常强的工作，既要规范涉税管理，又要充分考虑到社会的和谐稳定。该区地税部门城中村改造税收分类管理的做法，将城中村改造税收各个环节都纳入了监控，合理计算出计税依据和应纳税额，做到了有理、有据，既坚持了依法治税的组织收入原则，又兼顾了方方面面的利益，最大程度的化解了各类矛盾，为"城中村"改造涉税管理探索出一条相对比较可行的管理办法。该办法自2007年下半年实行以来，共分类管理55个村居重大建设项目90个，项目计划投资9.5亿元，72个单项施工单位，实现并入库税款1200万元。"城中村"改造税收分类管理的做法得到了省地税部门领导的的高度关注和充分肯定，近日，省地税局局长于希信来我市专题调研"城中村"改造税收管理，认为我市目前的"城中村"改造，不仅改善了农民的居住条件、美化了城市环境，而且也带动了地方税收的增长，可谓一举三得。
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