房地产作为国民经济的支柱产业，其发展态势倍受关注。特别是近年来随着房地产投资的不断增长，房价不断走高，这个问题引起了社会广泛关注，也引起各级领导的高度重视。2005年以来，国家陆续出台了稳定房地产市场的一系列宏观调控措施，对稳定房价，促进房地产市场健康发展起到了积极作用。5月17日，国务院又出台了六项措施以调控房地产业。为深入了解当前我市房地产市场的相关情况，以及社会各界对“国六条”的反应，正确分析我市房地产发展现状及发展过程中存在的问题及矛盾，为各级党政领导决策提供参考依据，近日日照市统计局采取问卷调查与走访座谈相结合的办法，对相关部门、开发企业和居民进行了一次房地产市场情况调研。调研结果显示：日照房地产市场发展健康，房价水平及增长幅度处于理性区间，各界对“国六条”的积极意义给予充分肯定。
一、日照市房地产市场发展现状
（一）商品房开发理性调整，住宅结构日趋合理。今年以来，在国家一系列宏观调控政策作用下，我市房地产市场继续呈良好的发展态势，开发投资继续增长，商品房开发理性调整，住宅结构日趋合理。据统计资料显示：2006年1-5月份，日照市房地产开发投资比上年同期增长41.3%，增幅与上年基本持平。商品房新开工面积同比增长0.6%，施工面积同比增长6.3%，增幅皆比上年回落。随着施工房屋的不断竣工交付，商品房市场供应量不断增加，可供房源相对充裕，1-5月份，商品房竣工面积同比增长157%。
对本市22家房地产开发企业调查结果显示：九成以上的企业主要开发普通多层住宅，开发的房型结构主要是 三室一（二）厅和两室一厅，主导户型是80-120平方米，住宅开发总体趋于合理。
（二）商品房销售稳步增长，购房人员结构有所变化。1-5月份，商品房销售面积34.2万平方米，同比增长15 %，增幅与上年基本持平。据对22家房地产开发企业调查显示：开发的商品住宅主要销售对象是本地长住人员，约占60%，外来人员约占40%，以往外来人员购房占主流的情形发生了转变。在外来购房中，长期居住的约占57.3%，经营及短期居住的约21.6%，投资或长期闲置的约占10.1%，其它约占11%。投资或长期闲置的比重有所下降。在本地购房人员中，约三成来自机关、事业单位，约四成的来自企业单位，另有三成来自其他人员。
（三）商品房销售价格稳中有升，涨幅得到有效控制。2002～2004年，在全国房地产普遍向好的大背景下，受政策、需求、成本等各种因素的带动，日照商品房价格一路高走、快速上涨。但是房价快速大幅上涨的势头在2005年下半年得到控制。虽然由于建筑材料、利息等刚性成本的增加，商品房销售价格仍呈上涨态势，但增速明显放缓,理性回归。2006年1-5月份，商品房销售价格同比上涨4.8%,其中，住宅销售价格同比上涨5.1%，增幅分别比上年回落6个百分点和6.1个百分点。
（四）不同收入阶层，购房意向各不相同。调查显示：最受欢迎的房型是三室一（二）厅，需求最多的户型面积是80-120平方米 ，销售最好的地段是市中心。但购房者收入不同，购房意向也不同，可谓各有所需，各有所求。对于低收入阶层，买房只是满足基本需求，对住房没有太多的要求，能接受的房价在15万元以下；对于中等收入阶层，购房目的多数为改善居住条件，以小房换大房，同时要求居住环境更优美、户型更合理，服务更周到，生活更便捷，所承受的房价在30万元以内；高收入阶层，购房目的或是休闲度假或是投资，即使房屋价位很高，也有较好的承受能力。
二、有关部门、开发企业、消费者对国六条的反应
（一）政府有关部门持肯定态度。被调查的建设、房管、国土等部门对《意见》的出台持肯定态度。一致认为《意见》的出台对整个房地产市场的调控和保持地方经济稳定健康发展具有积极意义。并纷纷表示将认真贯彻《意见》要求，但同时表示在具体落实时，要充分考虑到日照的实际情况。
（二） 金融机构表示认同。调查中，金融机构认为《意见》出台将会使房地产市场更趋健康,更有利于提高房贷质量。日照市金融机构此前普遍执行30％的首付比例，此次“个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%”的规定对日照金融机构来说实际影响不大。但金融机构表示：由于难以掌握购房者所购住房是否为“第二套或以上”，因此对“购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定”，执行难度较大。
（三）房地产企业对政策表示理解，对开发前景表示忧虑。多数房地产从业人员对国务院出台的 “国六条”表示理解，并表示要尽快有针对性的采取积极应对措施。但对《意见》中“对套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上”的要求，反映比较强烈。认为对户型90平方米的限制标准过于单一，将限制房地产发展，可操作性不强，执行情况不容乐观。部分开发商认为现行土地竞拍价格较高，如在土地价格较高情况下降低开发房屋的档次，将会严重影响企业的盈利。
（四）居民对政策持观望态度。对居民的随机调查显示，大多数人对《意见》的出台很欢迎，认为国家的宏观调控政策将会抑制房产过热、房价过高的状况，尤其对小户型房屋的比例进行了明确，对中低收入者购房带来较大的利好。但大部分居民对政府执行力度存有疑问，因此持观望态度。
三、日照房地产发展中存在的主要矛盾和问题
（一）住宅供求结构不平衡。相对而言，中低收入和低收入群体改善住房条件存在困难。他们虽然是住宅的真实需求者，却不是有效需求者。前几年通过经济杠杆、利用市场机制来实现房地产业降温的调控政策，导致低端市场比重降低，中、高端市场比重明显上升。从户型来看，也呈现出相同的特征，市场上大户型比重偏大，小户型供应不足。这种市场销售价格结构和户型销售结构，导致了潜在需求与有效需求产生矛盾。
（二）住宅价格上涨与居民家庭收入增长不成比例。十五期间，日照商品住宅价格上涨了约1.5倍，而同期城市居民人均可支配收入增长约50%，远低于商品住宅价格上涨速度。而周边地市和国内一些大城市居民收入快速增长，形成了较强的购买力，对日照房地产市场价格上涨产生了一定拉动影响，从而使当地居民改善居住条件的难度在逐渐加大。根据国际通行标准，房价与居民收入比的合理区间在3：1－6：1之间，目前日照市区的“房价收入比”明显超界。
（三）市场上住宅闲置土地过多。调查结果显示，日照房地产开发企业贮备了大量住宅建设用地，政府土地储备不但少而且难以做到净地入市，增加了企业对抗宏观调控政策的法码，加大了政府调控的难度。
（四）房地产开发秩序亟待规范。目前，房地产开发一级市场中，仍然存在着无开发资质或者超越资质等级从事房地产开发的情况，对房地产市场有较大的影响，“打一枪换一个地方”，使物业管理等问题无法纳入规范，给今后市场发展留下许多隐患。
（五）房屋价格构成不透明。目前，房地产开发房屋定价没有统一的标准，管理不到位，开发商只顾追求高额利润，把所有收费追加到房价中，使房价居高不下。消费者只知道房价高，却不知房价的构成及价高的原因，无法维护自己的权益。
（六）土地成本在商品房中的比重越来越大。开发商竞拍地价，造成土地价格暴涨，使土地成本在商品房中的比重越来越大。调查显示：商品房价格构成中土地费用最高占到50%以上。土地成本的增大，也是房价居高不下的原因之一。
四、对房地产业发展的几点建议
一是坚决贯彻国务院及九部门的措施和意见，加大执行力度，根据日照实际合理调整供求结构；二是进一步稳定住房价格，在大力推行低价位的经济适用房的同时，不断提高人均收入水平；三是严格房地产开发准入资质标准，加大对房地产企业的监管力度，逐步取缔那些无开发资质、不具备房屋开发能力的企业。四是要加强商品房价格管理，统一价格制定标准，对谋取暴利虚抬房价行为给予严厉打击。五是尽快制定办法，将物业管理等后续服务纳入规范化，明确开发商和居户权利与义务，建设和谐文明社区；六是加强土地的调控，合理、有效地利用土地资源。政府在推拍土地过程中，应从土地需求总量、结构上科学论证，严加调控；七是努力营造良好的投资和发展环境，制定公平、透明的市场竞争规则，维持房地产市场有序竞争。
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